Составьте счет за коммунальные услуги: 7 вещей, которые следует знать частным домовладельцам

Составьте счет за коммунальные услуги: 7 вещей, которые следует знать частным домовладельцам

1. При каких условиях домовладельцы должны составлять отчет о дополнительных расходах?

В просторечии термины «дополнительные расходы» и «операционные расходы» часто используются как синонимы. Строго говоря, эксплуатационные расходы относятся к сумме индивидуальных дополнительных расходов, которые владелец арендуемой собственности постоянно несет в результате использования арендуемой собственности.

Правовые положения Гражданского кодекса Германии (BGB), Постановления об эксплуатационных расходах (BetrKV) и Постановления о расходах на отопление (HeizkostenV ) особенно важны для составления отчета о дополнительных расходах .

Раздел 556 Гражданского кодекса Германии (BGB) содержит основные положения о счетах дополнительных расходов и их структуру. Отсюда следует, что арендаторы должны оплачивать эксплуатационные расходы своим арендодателям только в том случае, если это было прямо согласовано между арендатором и арендодателем. Арендатор может оплатить эксплуатационные расходы заранее или единовременно .

Соглашение в аренде имеет решающее значение

Арендодатель и арендатор могут свободно согласовать в договоре аренды , должен ли арендатор оплачивать все эксплуатационные расходы в дополнение к так называемой «холодной арендной плате» («чистая холодная арендная плата») (раздел 556 (1), предложение 1 BGB). Если арендная плата установлена ​​как «валовая аренда», « включенная арендная плата » или « теплая аренда », эксплуатационные расходы обычно уже включены в арендную плату. С другой стороны, «валовая арендная плата за холод», которая включает базовую арендную плату и все дополнительные расходы, за исключением затрат на отопление и горячую воду, согласовывается редко.

Практическое правило

Если согласовано, что арендатор выплачивает авансовые платежи по дополнительным расходам, домовладелец обязан подготовить годовой отчет о дополнительных расходах (Раздел 556 (3) BGB).

Кроме того, дополнительные подробности по учету операционных затрат указаны в Постановлении об операционных расходах (BetrKV). Постановление об эксплуатационных расходах определяет, в частности, виды эксплуатационных расходов, которые арендодатель может взимать со своих арендаторов.

Отопления Затраты Постановление (HeizkostenV) также регулирует распределение затрат на эксплуатацию центрального отопления и горячего водоснабжения , а также для независимого коммерческого поставки тепла или горячей воды.

счет на дополнительные расходы
бесплатно и безопасно

Откройте для себя наши цифровые функции для повседневной жизни арендодателя

Используйте сейчас бесплатно

2. Плата за обслуживание: каковы содержание и формальные требования?

Чтобы арендодатель мог предъявить арендатору какие-либо дополнительные претензии, если фактически понесенные операционные расходы превышают вычеты, уплаченные арендатором, арендодатели должны учитывать некоторые формальные требования и требования, связанные с содержанием. В основном применяется следующее: счета за коммунальные услуги должны быть четко структурированы и содержать определенный минимум информации.

Формальные требования

Законный минимальный контент требует, чтобы легальные непрофессионалы могли без проблем проверять счета за коммунальные услуги. Это включает как  вычислительную проверяемость, так  и  логическую прослеживаемость .

Формальные требования формулируются быстро:

  • Перечень операционных затрат отдельно по видам операционных затрат
  • Название общих затрат дома / хозяйствующего субъекта
  • Имя ключа распределения

 

Из этой информации можно рассчитать

  • индивидуальные расходы, понесенные арендатором.

 

Также важно указать авансовые платежи. Потому что, только если сумма авансовых платежей вычтена из суммы индивидуальных затрат , остается дополнительный платеж, который арендатор должен заплатить, или кредит, который должен быть выплачен арендатору.

 

Чтобы упростить понимание биллинга, полезно   указать используемый ключ распределения вместе с их пояснениями. Квитанции о понесенных затратах необязательно прилагать к счету за коммунальные услуги. Арендаторы, однако, имеют право ознакомиться с документами § 259 BGB (см. Ниже).

Биллинг за коммунальные услуги становится неэффективным из-за формальных ошибок. Арендатор может относиться к этому так, как если бы расчет не производился.

Формальное требование

Счета дополнительных расходов должны быть прозрачными и понятными для арендатора. Они должны быть в письменной форме, хотя доставка по почте, электронной почте или факсу разрешена.

Требования к содержанию

Прецедентное право требует, чтобы надлежащий счет за коммунальные услуги содержал как минимум следующую информацию:

  • Имя выставителя счета (обычно домовладелец)
  • Имя и адрес арендатора
  • точное указание расчетного периода, который не может превышать одного года, и периода использования. В случае смены арендатора в течение года срок аренды выезжающего или въезжающего арендатора должен быть указан для периода использования.
  • Название арендуемой собственности, к которой относится счет за коммунальные услуги: адрес, этаж, если применимо, и расположение на этаже
  • Перечень отдельных видов затрат в соответствии с положениями договора аренды — либо в соответствии с каталогом затрат § 2, номера с 1 по 16 Постановления о эксплуатационных расходах, либо в соответствии с отдельными соглашениями об аренде, разделенными по типам эксплуатационные расходы
  • Указание «прочих эксплуатационных расходов» согласно § 2 № 17 BetrKV
  • Указание общих затрат, понесенных домовладельцем по каждому из различных видов затрат, и, если применимо, распределение между отдельными арендуемыми квартирами и коммерческими объектами;
  • Объяснение ключа распределения, предусмотренного в договоре аренды (например, в соответствии с жилыми единицами, жилой площадью или количеством людей)
  • Расчет дополнительных затрат, относящихся к отдельному арендатору (с разбивкой по соответствующим типам операционных затрат)
  • авансовые платежи, уже внесенные арендатором
  • Определение остатка после вычета авансовых платежей: кредит в пользу арендатора (возмещение) или сумма дополнительного требования в пользу арендодателя.

Требования к содержанию

Заявления о дополнительных расходах должны содержать определенный минимум информации, который вытекает из соглашения о эксплуатационных расходах, договора аренды и гражданского кодекса. Но будьте осторожны: не все виды затрат могут быть переложены на арендаторов.

3. Какие сроки и отчетные периоды нужно учитывать?

Отчетный период

Максимальный расчетный период для дополнительных расходов составляет двенадцать месяцев (раздел 556, абзац 3, пункт 1 Гражданского кодекса Германии). В качестве отчетного периода обычно выбирается календарный год (с начала января до конца декабря). Однако также возможны расчетные периоды, которые отличаются от календарного года (например, с начала апреля одного года до конца марта следующего года).

Если арендодатель составляет отчет о дополнительных расходах за период более двенадцати месяцев, арендатор может отказаться от любой дополнительной оплаты дополнительных расходов до тех пор, пока он не получит надлежащий отчет о дополнительных расходах от арендодателя.

Допустимый расчетный период

Расчетный период не может превышать 12 месяцев. Плата за обслуживание на срок менее двенадцати месяцев разрешается в любое время.

Создать отчет о плате за обслуживание: Расчетный период

Арендатор должен получить отчет о дополнительных расходах не позднее конца года, следующего за окончанием отчетного периода (раздел 556, пункт 3, пункт 2 Гражданского кодекса Германии).

Пример расчетного периода

Если расчетный период заканчивается 31 декабря года, арендатор должен получить счет за коммунальные услуги не позднее 31 декабря следующего года.

Никаких дополнительных запросов, если срок пропущен

Если арендодатель не соблюдает срок выставления счетов, он больше не может просить арендатора оплатить дополнительные расходы ( предварительный период ). Однако любой кредит на дополнительные расходы, который может существовать в пользу арендатора, сохраняется даже после истечения расчетного периода.

Исключение : если арендодатель может доказать, что он не несет ответственности за превышение срока, компенсация дополнительных расходов остается в силе, несмотря на превышение срока. Это может иметь место, например, если отчет о плате за услуги не мог быть доставлен вовремя, потому что арендатор был неизвестен.

Срок возражения

Арендатор может подать возражение на счет за коммунальные услуги. Однако арендатор должен возразить против счета за коммунальные услуги в течение одного года с момента его получения, чтобы он мог юридически обосновать свое возражение (Раздел 556 (3), предложения 5 и 6 BGB).

Однако период подачи возражений или представление возражения арендатором не влияет на срок подачи требования о дополнительной оплате в результате урегулирования дополнительных расходов.

Срок оплаты претензий по счету за коммунальные услуги

Срок оплаты дополнительных расходов и выплаты кредитов в основном основываются на любых соглашениях в договоре аренды. Если договор аренды не содержит соответствующего положения, арендатор должен удовлетворить требования по счету за коммунальные услуги в течение 30 дней с момента получения счета за коммунальные услуги ( Раздел 286 (3 ) BGB ). Арендодатель также должен сослаться на это законодательное положение в заявлении о плате за услуги.

4. Типы затрат: какие дополнительные расходы могут быть включены в счет, а какие нет?

Законодатель арендного права изначально предполагал, что дополнительные расходы, как правило, не выставляются отдельно, а включаются в общую арендную плату.

Соглашение о плате за услуги

В договоре аренды требуется явное согласие, что арендатор должен нести определенные дополнительные расходы. Их не обязательно указывать отдельно в договоре аренды. Во избежание ошибок рекомендуется обращаться к Положению об операционных расходах .

Без согласования дополнительных расходов в договоре аренды, дополнительные расходы уже считаются оплаченными путем уплаты валовой арендной платы. Однако в сегодняшней практике аренды дополнительные расходы оплачиваются отдельно.

Оплата дополнительных расходов: пропорциональные дополнительные расходы

Постановление об операционных расходах определяет, какие расходы, фактически понесенные арендодателем, могут быть перенесены на арендатора в качестве операционных расходов ( Раздел 2 BetrKV ).

К распределяемым дополнительным расходам относятся:

  • Налог на имущество (основной случай пропорциональной «текущей государственной платы за имущество»),
  • Расходы на водоснабжение (включая аренду счетчиков воды, затраты на техническое обслуживание и эксплуатацию внутренних систем водоснабжения и водоподготовки),
  • Затраты на дренаж дома и имущества ( плата за сточные воды для сточных и дождевых вод, эксплуатационные расходы на дренажные системы частного пользования и дренажные насосы),
  • Затраты на системы центрального отопления (включая вытяжные системы), в частности на топливо и его доставку, эксплуатацию и техническое обслуживание системы отопления, очистку системы отопления и котельной, измерения в соответствии с Федеральным законом о контроле за выбросами, затраты на калибровку , расчет и размещение затрат,
  • Эксплуатационные расходы систем центрального горячего водоснабжения ,
  • Расходы на чистку и обслуживание индивидуальных газовых каминов, напольного отопления и устройств горячего водоснабжения ,
  • Затраты на пассажирские и грузовые лифты (возможность использования достаточна для распределения затрат; арендатору не обязательно использовать существующий лифт),
  • регулярные расходы на вывоз мусора и уборку улиц (правда, затраты на покупку мусорных баков не распределяются),
  • Расходы на уборку здания (включая лифт, подъезд и прачечную; удаление паразитов),
  • Уход за садом (также: расходы на ежегодную покупку новых растений; включая обслуживание детской площадки и содержание подъездов и проездов),
  • Затраты на освещение (электричество для наружного освещения и для общих комнат; расходы на ремонт и техническое обслуживание, такие как замена лампочек, однако, не подлежат распределению),
  • Расходы на чистку дымохода (плата за чистку),
  • Затраты на определенное страхование ( страхование имущества: страхование здания, включая стекло и стихийные бедствия, ответственность: здание, лифт, масляный резервуар; также страхование фотоэлектрических батарей, если арендаторы получают электроэнергию от своей собственной фотоэлектрической системы),
  • Расходы на смотрителя (распределение вознаграждения и денежных услуг, предоставляемых домовладельцем смотрителю),
  • Затраты на общую антенную систему или на работу системы распределения широкополосной сети (все типы приемного оборудования) и
  • Стоимость коммунальной прачечной (электричество, мониторинг, обслуживание, водоснабжение).

Что следует учитывать арендодателям при распределении затрат на отопление и горячую воду

Арендодатель обязан регистрировать пропорциональное потребление тепла и горячей воды отдельными арендаторами (Раздел 4 (1) HeizkostenV). Чтобы повысить осведомленность о потреблении энергии, постановление о расходах на отопление предусматривает, что « теплые эксплуатационные расходы » должны оплачиваться, по крайней мере частично, в соответствии с индивидуальным потреблением .

Эксплуатационные расходы на систему центрального отопления и централизованного горячего водоснабжения должны быть распределены между арендаторами не менее 50 процентов, но не более 70 процентов в соответствии с зарегистрированным индивидуальным потреблением (раздел 7, абзац 1, пункт 1. , Раздел 8, параграф 1 Постановления о расходах на отопление).

Прочие операционные расходы

Раздел 2 Постановления об операционных расходах также позволяет арендодателю перекладывать другие текущие дополнительные расходы на арендаторов. Сюда входят, например, расходы на анализ питьевой воды, очистку желобов или обслуживание дымовой сигнализации. Предпосылкой для распределения других эксплуатационных расходов является четкое положение в договоре аренды.

Нераспределяемые дополнительные расходы

В случае чрезмерного износа или дефектов домовладелец обязан отремонтировать квартиру (Раздел 535 (1) BGB). Затраты на замену изношенных ковров или, например, ремонт системы отопления не подлежат распределению.

Арендатор не должен нести расходы, которые арендодатель несет по управлению арендованной квартирой. К невозмещаемым административным расходам относятся, например,

  • Расходы на административный персонал,
  • Расходы по управлению квартирой, которые домовладелец осуществлял лично,
  • Гонорары налогового консультанта, а также
  • Премии на юридическую защиту и страхование от потери аренды.

Не все виды затрат распределяются

Эксплуатационные расходы не включают расходы на техническое обслуживание и ремонт, а также административные расходы (Раздел 1 (2) BetrKV) для арендуемой собственности.

Ключ распределения (ключ распределения) для расчета платы за обслуживание

Арендодатель обязан четко указать и объяснить ключ распределения, используемый им при расчете дополнительных затрат. Эксплуатационные расходы обычно распределяются в зависимости от жилой площади или количества людей, проживающих в квартире . В случае помещений, сдаваемых в коммерческую аренду, также можно использовать распределительный ключ для полезной площади.

Для выставления счетов в зависимости от потребления необходимо указывать общее и индивидуальное потребление. Если жилые единицы арендуемого дома в значительной степени сопоставимы (особенно с точки зрения размера и полезности), то может быть полезно выставление счетов по жилым единицам. Разрешена также разумная комбинация различных ключей распределения.

Примеры возможных ключей распределения:

  • Холодная вода и канализация: распределение по ключевому «количеству человек, проживающих в съемной квартире»;
  • Налог на недвижимость и страхование: Распределение по «жилой площади» в м².

 

Если дополнительные расходы распределяются по «жилой площади», домовладелец должен рассчитаться в соответствии с фактически доступной жилой площадью. Это не зависит от возможной другой жилой площади, упомянутой в договоре аренды (решение Федерального суда от 30 мая 2018 г., номер дела VIII ZR 220/17).

Правильно используйте ключ распределения

Обычно в договоре аренды указывается, какой ключ распределения используется в отчетах дополнительных затрат для каких типов затрат. Если договор аренды не заключен, дополнительные расходы будут распределены в соответствии с жилой площадью (Раздел 556a, Параграф 1, Пункт 1 BGB).

5. Что нужно учитывать в особых ситуациях при выставлении счетов за дополнительные расходы?

Смена арендатора в течение года

Если в течение расчетного периода происходит смена арендатора, необходимо составить пропорциональный счет дополнительных расходов для арендатора, выезжающего и въезжающего. Для пропорционального выставления счетов имеет смысл записывать потребление энергии точно во время въезда и выезда.

Счет за коммунальные услуги при выезде арендатора может и должен быть подготовлен после окончания аренды, но до истечения расчетного периода. Если арендатор меняется в течение года, расчетным периодом по-прежнему остается согласованный 12-месячный период — обычно календарный год. В этом случае соответствующий период использования арендатором отличается от указанного.

Если сдача в аренду на 30.6. заканчивается и следующий на 1.7. Если високосный год отсутствует, для одного арендатора выставляется счет за 181 день из 365, а для другого — 184 дня из 365.

Арендаторы со структурно разными эксплуатационными расходами

Если некоторые арендаторы обычно вызывают более высокие эксплуатационные расходы, чем другие арендаторы, можно рассмотреть возможность отдельного разделения и выставления счетов за эксплуатационные расходы, чтобы избежать невыгодных условий для других арендаторов с фактически более низкой долей понесенных эксплуатационных расходов.

Примеры:

  • В собственности, сдаваемой в аренду для смешанного коммерческого и жилого использования, коммерческое предприятие потребляет значительно больше электроэнергии, чем частные арендаторы.
  • Существующая лифтовая система в основном используется клиентами и сотрудниками коммерческого предприятия.
  • Кроме того, увеличивается премия по страхованию здания в связи с частичным коммерческим использованием здания.

 

Однако как домовладелец не обязан выбирать наиболее «справедливый» из всех ключей распределения при любых обстоятельствах, но при принятии решения могут учитываться соображения практичности и затрат.

В целом, однако, так называемый авансовый вычет для коммерческих целей должен производиться в случае смешанного использования , если частные арендаторы пострадают в значительном ущербе из-за более высоких коммерческих дополнительных расходов.

Это означает, что часть, относящаяся к коммерческой площади, вычитается из общих затрат для соответствующего типа эксплуатационных расходов; только оставшаяся сумма затем распределяется между квартирами / жильцами.

Однако следует тщательно проверить, действительно ли этот авансовый вычет необходим. Если вы используете офис, этого не должно быть, потому что больше нет затрат. Однако с парикмахером в качестве арендатора, как правило, потребление воды намного выше, чем с арендаторами жилых помещений. Однако, если 100% затрат на воду оплачивается в соответствии с потреблением, авансовый вычет не требуется.

Вакансия

Операционные расходы, понесенные в связи с пустыми помещениями, не должны переноситься на арендованные квартиры домовладельцем, соответствующим образом меняя ключ распределения.

Федеральный суд постановил, по крайней мере, в случае компенсации дополнительных расходов в зависимости от жилой площади, что распределение затрат на вакантную площадь не допускается, и домовладелец должен сам нести расходы ( решение Федерального суда от мая 31, 2006 г .; номер дела VIII ZR 159/05 ).

 

Если, с другой стороны, был выбран ключ распределения «количество человек», то вопрос о том, как следует проводить расчет операционных расходов в случае появления вакансии, является спорным. В частности, вызывает сомнение возможность заселения свободной квартиры (только) одним человеком. Одностороннее изменение ключа распределения обычно не допускается. Однако арендодатель может потребовать возмещения нераспределяемых затрат, связанных с появлением вакансии, для целей налогообложения.

6. Каких ошибок следует избегать арендодателям при выставлении счетов за дополнительные расходы?

Счет эксплуатационных расходов является проблемой для каждого арендодателя. Сложность задачи часто приводит к неправильному счету. Арендодателям следует избегать особо «типичных» ошибок при выставлении счетов за дополнительные расходы .

Отсутствует договоренность о дополнительных расходах

В договоре аренды не было оговорено никаких дополнительных расходов, поэтому домовладелец не может взимать дополнительные расходы.

Слишком поздняя доставка счета за коммунальные услуги

В случае аренды жилого помещения счет не составлялся и не отправлялся арендатору до конца двенадцатого месяца после окончания расчетного периода. Несоблюдение срока означает, что домовладелец не может больше предъявлять дополнительные претензии.

Чтобы избежать сбоя из-за доставки по почте, выписку следует отправить заранее курьером или заказным письмом. Это служит доказательством того, что письмо было доставлено, если арендатор заявит иное.

С учетом вакансии

Операционные расходы, относящиеся к свободным арендуемым объектам, включаются в расчет дополнительных расходов, который, таким образом, теряет свой юридически обязательный характер. Пункт договора аренды, согласно которому счета за коммунальные услуги относятся только к фактически арендованному фонду квартир, не действует.

Урегулирование нераспределенных затрат

Разрешается только распределение дополнительных затрат, прямо указанных в § 2 Постановления об эксплуатационных расходах . «Прочие эксплуатационные расходы» могут быть выставлены только в том случае, если они были указаны в качестве типа затрат в договоре аренды и не относятся к расходам на обслуживание и администрирование.

Арендодатель упускает из виду статью расходов, подлежащих распределению.

Если пропорциональная статья затрат не была учтена и не включена в счет, эту ошибку можно исправить в любое время. Однако, если исправление вносится после истечения периода урегулирования, дополнительные претензии исключаются при аренде жилого помещения, и арендатор не должен платить сумму.

Справка о плате за услуги не содержит всей обязательной информации.

Если отсутствует хотя бы одна необходимая обязательная информация (упорядоченный список позиций, общие затраты, ключ распределения), выставление счетов считается недостаточно прозрачным и понятным для арендатора. Формально неверные утверждения неэффективны.

Расчетный период превышает 12 месяцев.

Поскольку расчетный период дополнительных расходов в соответствии с § 556 абзаца 3 абзаца 1 BGB не может превышать двенадцать месяцев, арендатор может отказаться оплачивать эксплуатационные расходы за более длительный расчетный период.

Отсутствие разделения коммерческих операций и частных квартир в счетах за коммунальные услуги

Если счет за коммунальные услуги для многоцелевой собственности составляется для жилых и коммерческих арендаторов с использованием одного и того же распределительного ключа, вполне вероятно, что арендаторы жилых помещений могут заявить о неоправданном невыгодном положении.

7. Урегулирование дополнительных затрат: Какие права есть у арендатора?

Арендодатели всегда должны знать о правах арендаторов в связи со счетами за коммунальные услуги.

Арендаторы имеют право

  • проверить отправленную вам выписку о плате за услуги ; Вы имеете право на период времени до конца 12-го месяца после получения отчета для проверки отчета и подачи возражения.
  • попросить арендодателя проверить счета-фактуры и другие документы, на которых основывается расчет
  • просить о выплате кредита , показанной в счете за коммунальные услуги в течение тридцати дней
  • предъявить иск арендодателю за подготовку счета за коммунальные услуги, если арендодатель не выполняет свои обязательства по составлению счета
  • по истечении расчетного периода удерживать текущую авансовую оплату дополнительных расходов до тех пор, пока арендодатель не проведет расчет
  • чтобы потребовать возврата предварительной оплаты дополнительных расходов , если срок аренды уже закончился , и хозяин не оседает в течение установленного срока (TIP! отстояться как только арендатор просит выкуп! Тогда это требование не применяется!)

 

Если арендодатель не подает заявление или формально неверное заявление или отказывается просматривать счет, арендатор может приостановить свои текущие дополнительные платежи и переместить арендодателя во внесудебный процесс для подготовки ведомости дополнительных расходов.

Таким образом вы избегаете споров с арендатором.

Неясности и ошибки, связанные с заявлением о дополнительных расходах, могут легко привести к неприятным и длительным спорам с арендатором. Однако разногласия с арендаторами можно свести к минимуму.

  • тщательная подготовка счетов за коммунальные услуги с учетом всех правовых норм,
  • прозрачное сообщение арендаторам счета за коммунальные услуги и информации о расходах ,
  • серьезное рассмотрение всех опасений, высказанных арендаторами, а также учет законных интересов арендатора
  • Ранняя профессиональная консультация налоговых консультантов и юристов-специалистов или заинтересованных групп для владельцев недвижимости при возникновении критических запросов от арендаторов.

Помощь в составлении справки о плате за обслуживание

Арендодатели получают поддержку по оплате коммунальных услуг, например

  • местные товарищества домовладельцев и землевладельцев,
  • Налоговый консультант и
  • Юристы-специалисты по праву аренды и жилой недвижимости.
Климатический ремонт: полезная информация для частных владельцев

Климатический ремонт: полезная информация для частных владельцев

Аренда на праздники: важная информация о противопожарной защите и отделке для домовладельцев

Аренда на праздники: важная информация о противопожарной защите и отделке для домовладельцев

Тебе также понравится

Болтовня

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

// Social icons // Facebook // VKontakte // Odnoklassniki // Twitter // Instagram // YouTube // Telegram // Search form icon (zoom icon) // Footer WordPress icon // Arrow icon // Edit icon // Rate icon